梁某某与青岛某某生物工程有限公司、乔某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

青岛市中级人民法院 二审 （2014）青民一终字第2339号

【关键词】 继续履行 物业 长期拖欠 拖欠租金 装修

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文书正文

当事人信息

上诉人（原审被告）青岛某某生物工程有限公司。法定代表人孙永利，总经理。委托代理人姚厚山，男。委托代理人于有龙，山东海达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）梁某某。委托代理人付华，山东海之源律师事务所律师。委托代理人高军绪，山东海之源律师事务所律师。原审被告乔某某。

审理经过

上诉人青岛某某生物工程有限公司（以下简称中环公司）因与被上诉人梁某某、原审被告乔某某房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人中环公司的委托代理人于有龙，被上诉人梁某某的委托代理人付华，原审被告乔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

梁某某在原审中诉称，2012年5月6日，其与中环公司、乔某某签订了房屋租赁合同，将其位于市南区寿张路33号3号楼单元户房屋租赁给中环公司、乔某某使用，租期为3年，年租金17000元，付款方式为年付。中环公司、乔某某在2012年5月7日支付了一年的租金17000元，并交纳了1500元押金。第二年的租金应该在2013年4月20日之前缴纳，但经梁某某多次催促，中环公司、乔某某曾多次承诺延期给付房租，最后期限为2013年7月20日，但到期均未给付。故请求：1、依法判令解除双方的租赁合同，腾出房屋；2、依法判令中环公司、乔某某支付梁某某租金15583元、电费363.69元、水费、燃气费、垃圾费合计705.5元、物业费2142.2元，共计18794.39元；押金1500元予以扣除后，应支付17294.39元；3、依法判令中环公司、乔某某支付梁某某违约金1417元；4、诉讼费用由中环公司、乔某某承担。后梁某某变更诉讼请求为：1、解除双方的房屋租赁合同；2、依法判令中环公司、乔某某支付梁某某房屋租金605.5元（2013年5月20日至2013年6月1日）、房屋占用费17605.5元（2013年6月2日至2014年6月15日）、电费363.69元、水费、燃气费、垃圾费共计705.5元、物业费2320.7元，共计21600.89元，押金1500元予以扣除后，应支付20100.89元；3、依法判令中环公司、乔某某支付梁某某违约金1417元。以上合计21517.89元。4、诉讼费由中环公司、乔某某承担。

一审被告辩称

乔某某在原审中辩称，梁某某将乔某某列为被告没有任何事实和法律依据，系诉讼主体错误，涉案房屋租赁合同系梁某某与中环公司签订，乔某某并非合同当事人，即使因租赁合同产生纠纷，梁某某也应起诉中环公司，综上，梁某某起诉主体错误，应予以驳回起诉。中环公司在原审中辩称，梁某某提出支付自2013年6月2日至2014年6月15日房屋占用费及物业费，水、电费等诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立；梁某某要求支付违约金1417元，不能成立。综上，梁某某所提诉讼请求，没有事实和法律依据，请依法予以驳回。

一审法院查明

原审法院查明，梁某某系青岛市市南区寿张路33号3号楼单元户房屋产权人。2012年5月6日，梁某某作为甲方与乙方中环公司的代表乔某某签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将市南区寿张路33号3号楼单元户房屋租赁给乙方，租期为三年，自2012年5月20日至2015年5月19日止，年租金17000元，付款方式为年付。每期租金乙方应提前一个月缴纳。如乙方拖欠房租超过5天的，甲方有权立即终止合同，收回房屋。如甲乙双方有违约行为，违约方应向对方支付1个月房租作为违约金。房屋押金1500元，合同终止乙方结清所有费用，否则，甲方从押金中扣除，剩余押金返还乙方。梁某某在合同甲方签字处签字确认，中环公司在合同乙方签字处签字确认。后中环公司向梁某某支付2012年5月20日至2013年5月19日的房屋租金17000元及房屋押金1500元。梁某某将房屋交付中环公司使用。因中环公司未如期缴纳房屋租金，2013年5月21日，中环公司的员工乔某某、姚厚山以中环公司的名义向梁某某出具说明一份，内容为“我公司租住寿张路33号3号楼单元户梁先生住房一套，住房租金到期未能预付，经协商至五月三十一日将房租付清，否则我公司负责搬走，付款时追加两千元押金。”因中环公司未在2013年5月31日前交付租金，梁某某于2013年6月2日将涉案房屋门锁更换。2013年6月24日，因中环公司仍未交付房屋租金，中环公司的员工乔某某、姚厚山以中环公司的名义向梁某某出具《承诺》一份，主要内容为中环公司因租金违约梁先生同意延至七月七日前或交付租金或搬出，如搬不走中环公司承诺室内财务发生任何损失与梁某某无关。2013年7月6日，因中环公司未按约定交付房屋租金，中环公司的员工乔某某、姚厚山等以中环公司的名义向梁某某出具《再承诺》一份，主要内容为中环公司因租金违约梁先生同意延至七月二十日，如到期仍不付清房租及押金，中环公司同意只取走文件，其他财务不动，由业主处置（一次性交清两年房租及五千元押金）。梁某某提供涉案房屋的物业管理单位青岛中房物业管理有限公司的《律师函》、青岛市公用事业收费服务中心的收款凭证及发票、停电通知及发票，主张涉案房屋自2012年5月至2014年4月已累计欠物业费2142.2元，欠水费、燃气费705.5元，欠电费363.69元，该所有的费用应由中环公司、乔某某承担。乔某某质证后称对证据的真实性无法确认，无法证明梁某某证明的事项，但并未提供相关的证据。梁某某另提交其给乔某某发送的短信一宗，主张梁某某一直积极协商此事，但是中环公司、乔某某一直不按照双方的约定进行处理，相关的责任应当由违约方承担。乔某某质证后对真实性无异议，但证明涉案房屋的承租人为中环公司。乔某某提供私营企业登记信息查询结果一份，主张涉案房屋的实际承租人为中环公司，并非乔某某。梁某某质证后无异议。中环公司另提供2013年6月24日《承诺》的见证人安春植证人证言一份，主张是梁某某不履行合同约定。梁某某质证后认为证人是《承诺》的见证人，其证人证言不应采信。一审庭审中，一审法院依法对双方当事人进行调解，后双方于2014年6月4日的庭审中达成一致，梁某某同意中环公司于2014年6月15日前一次性将两年的房租、水费、气费、电费、物业费等一次性缴纳后，仍将涉案房屋租赁给中环公司。但中环公司在2014年6月15日以其法定代表人不在青岛为由未按照庭审约定给付相关费用，后经公安机关协调及见证，梁某某将涉案房屋内的财物交由乔某某及中环公司的委托代理人姚厚山保管。

一审法院认为

原审法院认为，双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。本案中，中环公司承租梁某某的房屋，应当按照合同约定支付梁某某租金。中环公司至今尚未按照合同约定的方式及数额支付梁某某租金，应当承担相应违约责任。依据合同约定，中环公司应于2013年4月20日前向梁某某缴纳2013年5月20日至2014年5月19日的房屋租金，但中环公司至今未能足额支付，该长期拖欠租金的行为，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，因此，梁某某主张解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。通过双方提交的证据可知，双方曾就房屋租赁事宜多次进行协商，梁某某多次给予中环公司延缓交付房租的机会，但中环公司屡次违背双方的约定或承诺，在原审法院对双方调解后，中环公司亦未履行调解内容，因此，中环公司对双方未能继续履行合同负有完全责任。虽然梁某某在2013年6月2日将房屋门锁更换，但此时，中环公司已经延期交付房租一月有余，且双方在2013年5月24日已经达成一致，中环公司于2013年5月31日前将房租付清，但中环公司并未按照约定履行，对后来双方达成的多次协议，均因中环公司原因造成无法履行，因此，梁某某主张中环公司支付自2013年5月20日至2013年6月1日的房屋租金605.5元（17000／36513），2013年6月2日至2014年6月15日的房屋占用费17605.5元（17000／36513＋17000），其在涉案房屋内使用时所欠下的电费363.69元，水费、燃气费、垃圾费705.5元，物业费2320.7元的诉讼请求，符合法律约定，原审法院予以支持。依据《房屋租赁合同》约定，“如甲乙双方有违约行为，违约方应向对方支付1个月房租作为违约金。房屋押金1500元，合同终止乙方结清所有费用，否则，甲方从押金中扣除，剩余押金返还乙方”，梁某某据此要求支付一个月房租1417元作为违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。因梁某某尚有中环公司的押金1500元，该1500元应当予以扣除。同时，因涉案房屋系中环公司实际租赁居住使用，因此，梁某某对乔某某的起诉，原审法院依法不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、梁某某与中环公司于2012年5月6日签订的《房屋租赁合同》解除；二、中环公司于判决生效之日起10日内向梁某某支付2013年5月20日至2013年6月1日的房屋租金605.5元，2013年6月2日至2014年6月15日的房屋占用费17605.5元，电费363.69元，水费、燃气费、垃圾费705.5元，物业费2320.7元，以上合计21600.89元；三、中环公司于判决生效之日起10日内向梁某某支付违约金1417元；四、梁某某于判决生效之日起10日内向中环公司返还押金1500元；五、驳回梁某某对乔某某的诉讼请求。以上第二项至第四项折抵，中环公司于判决生效之日起10日内向梁某某支付21517.89元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由中环公司负担。因上述费用梁某某已预交，中环公司于判决生效之日起10日内给付梁某某。

上诉人诉称

宣判后，中环公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，驳回梁某某的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、中环公司应当于2013年5月20日前一个月支付第二年的租金，因中环公司的法定代表人孙永利3月份就携带公司公章去北京办理外国资金引资事宜，导致无法取款，后双方协商达成协议，租金延迟到5月31日支付，由于孙永利未能如期回青，梁某某竟私自进入房内、更换门锁，强行收回房屋。2013年6月22日，中环公司与梁某某协商搬出，但梁某某不让中环公司带走家电、家具，也不让动装修。2013年6月22日，中环公司的工作人员携带2万元现金与梁某某协商继续履行合同，但梁某某提出必须一次性支付2年的租金和5000元押金。2013年7月6日，中环公司与梁某某的岳父协商达成一致，约定中环公司于2013年7月20日一次性支付2年的租金和5000元押金。因7月20日系周六，双方协商将付款时间改为7月22日，但中环公司的工作人员于7月22日准备提款时，梁某某电话通知不要租金并要求到房屋去，梁某某将两个主卧室房门打开、物品有翻动，双方发生争执并报警。以上说明是梁某某构成根本违约。2、梁某某于2013年6月2日即强行收回房屋，该房屋2013年6月2日至2014年6月15日的房屋使用费、电费、水费、燃气费、垃圾费、物业费均不应由中环公司承担。3、中环公司接受房屋后，对房屋进行了装修，一审判决对此未涉及，损害中环公司的权益。4、双方于2014年6月4日在一审达成协议后，系因梁某某无视双方达成的协议，将中环公司在房屋内除家具家电之外的物品搬至屋外，导致协议未能履行。

被上诉人辩称

梁某某答辩称原审判决正确，请求二审法院维持原判。乔某某陈述称，同意中环公司的上诉意见。

本院查明

经审理查明，中环公司和乔某某不认可梁某某于2014年6月15日在公安机关的见证下，将涉案房屋内的物品交由乔某某和姚厚山保管。本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本案经调解，当事人未达成一致。

本院认为

本院认为，梁某某与中环公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方签订合同后，梁某某已按约将房屋交付给中环公司，中环公司应当按约及时支付房屋租金。本案中，中环公司支付了第一年的租金后，应当于2013年4月20日之前支付第二年的房屋租金，但中环公司未能及时支付，后虽经双方多次协商，中环公司仍未支付租金，中环公司长期拖欠租金的行为，违反了双方的约定，致使梁某某的合同目的不能实现，梁某某要求解除房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。虽然梁某某于2013年6月2日单方将房屋门锁更换，但之后双方多次协商并达成一致，中环公司多次承诺表示同意继续履行并支付租金，梁某某亦多次给予中环公司延缓交付房租的机会，但中环公司屡次违背双方的约定和承诺，未按协商一致的时间及时支付租金，中环公司对双方未能继续履行合同负有完全责任，应当承担梁某某的房租损失。中环公司主张系因梁某某违约，导致合同不能履行，未提交充分证据证实，本院不予采信。故一审法院判决中环公司向梁某某支付2013年5月20日至2013年6月1日的房屋租金和2013年6月2日至2014年6月15日的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。梁某某主张的电费、水费、燃气费、垃圾费，均发生于中环公司实际占有使用房屋期间，中环公司应当承担。梁某某主张的物业费虽然部分发生在梁某某于2013年6月2日更换房屋门锁之后，但该期间因中环公司多次承诺继续履行合同，导致涉案房屋未能正常使用，该期间产生的物业费应当由中环公司承担。关于中环公司主张的装修问题，因中环公司在一审中未提出请求，本院不予处理。综上，中环公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由上诉人青岛某某生物工程有限公司负担。本判决为终审判决。

审判人员

审判长侯娜代理审判员王化宿代理审判员邱彦

裁判日期

二〇一四年十二月十二日

书记员

书记员胡浩东书记员吴苗苗